HIS e HMP: o que significam as siglas e quem pode comprar um apartamento popular em São Paulo

Comprar o primeiro imóvel em São Paulo, bem localizado e com um preço acessível, é o sonho de milhares de famílias. Para torná-lo realidade, a legislação urbana da cidade criou mecanismos inteligentes para incentivar a construção de moradias com preços acessíveis em excelentes bairros.

Se está pesquisando imóveis na planta ou recém-construídos, provavelmente já se deparou com as siglas HIS e HMP. Mas você sabe o que elas significam e, principalmente, quem pode comprar um imóvel enquadrado nessas categorias? Neste guia, explicamos tudo o que precisa saber para entender as regras e descobrir se esse tipo de imóvel é uma opção para você.

(Imagem Gerada por Inteligência Artifcial)

O que é HIS (Habitação de Interesse Social)

A habitação de interesse social (HIS) é uma categoria de imóveis com preço subsidiado ou controlado, destinada especificamente a famílias de baixa renda. Seu objetivo principal é combater o déficit habitacional, garantindo moradia digna, infraestrutura adequada e boa localização, evitando que essas famílias precisem morar em áreas periféricas ou de risco.

Dentro da categoria HIS, existem subdivisões criadas para atender a diferentes realidades financeiras da população paulistana. As principais são o HIS 1 e o HIS 2. 

O que é HMP (Habitação de Mercado Popular)

O HMP, ou habitação de mercado popular, é uma categoria intermediária. Ela foi desenhada para atender a classe média, ou seja, famílias que têm uma renda um pouco maior e não se enquadram nas regras do HIS, mas que ainda assim buscam oportunidades com excelente custo-benefício e condições facilitadas.

A principal diferença entre HIS e HMP está justamente nos limites de renda exigidos para a compra. O HMP permite tetos de renda familiar maiores, oferecendo mais flexibilidade para profissionais em ascensão de carreira ou casais que somam seus salários. Mesmo não sendo voltado para a faixa de menor renda, o apartamento HMP continua tendo um valor por metro quadrado altamente competitivo.

HIS 1, HIS 2 e HMP: as faixas de renda de cada categoria

Para saber qual apartamento HIS ou HMP você pode comprar, é necessário calcular a sua renda familiar bruta mensal (a soma dos salários de todos os compradores que vão compor a renda para a compra.

Veja a tabela comparativa abaixo, que detalha os limites estabelecidos pela legislação, baseados em salários mínimos:

  Tabela com faixas de renda. Alt text: tabela faixas HIS HMP

Fonte: Prefeitura de São Paulo

*Valores considerados de acordo com o salário mínimo vigente em 2026 de R$ 1.626,00

Exemplos práticos:

• Se você e seu cônjuge ganham juntos R$ 4 mil mensais, vocês se enquadram perfeitamente na categoria HIS-1.
• Se a soma da renda familiar atinge R$ 9 mil mensais, o foco da sua busca deve ser um imóvel da categoria HIS-2.

Por que o Plano Diretor criou o HIS e o HMP

Você deve estar se perguntando: como as construtoras conseguem vender apartamentos em ótimos bairros por um preço menor? A resposta está no Plano Diretor de São Paulo.

O Plano Diretor estabeleceu áreas na cidade chamadas de ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) e Eixos de Estruturação (regiões coladas em metrôs e corredores de ônibus). Para incentivar a moradia nessas áreas ricas em transporte e empregos, a prefeitura oferece incentivos urbanísticos (como construir mais andares no mesmo terreno ou isenção de outorga) para as construtoras, como a Diálogo Engenharia.

Em troca desses benefícios, a construtora repassa essa economia para o valor final do imóvel ao vendê-lo exclusivamente para famílias que se enquadrem nas faixas de renda exigidas. Ou seja, é um sistema onde todos ganham: a cidade fica mais organizada, a construtora viabiliza grandes projetos e você compra um imóvel de alta qualidade pagando menos.

Como comprar um apartamento HIS ou HMP de construtora?

O processo para comprar um apartamento HIS ou HMP é muito semelhante à compra de qualquer outro imóvel na planta, tratando-se de uma negociação de venda direta com a incorporadora. Veja o passo a passo:

1. Escolha e Simulação: escolha o empreendimento e faça uma simulação com um corretor para confirmar em qual categoria (HIS-1, HIS-2 ou HMP) sua renda se encaixa.
2. Comprovação de Renda: você precisará reunir documentos como holerites, extratos bancários e Imposto de Renda para provar que não ultrapassou o limite da categoria.
3. Documentação Pessoal e Certidões: entrega de RG, CPF, certidão de estado civil e comprovante de residência.
4. Assinatura de Contrato: com o enquadramento aprovado, você assina o contrato de compra e venda diretamente com a construtora.

Vantagens, dúvidas comuns e onde encontrar HIS/HMP hoje

Comprar imóveis nessas categorias traz vantagens imensas, principalmente a valorização patrimonial, já que você estará adquirindo um bem em um bairro estruturado por um preço abaixo do mercado tradicional.

Abaixo, respondemos às principais dúvidas:

O que significa HIS? A sigla significa Habitação de Interesse Social, uma categoria de imóveis voltada para famílias com renda de até 6 salários mínimos, com preços controlados e subsidiados.

Qual a diferença entre HIS e HMP? A diferença principal é a faixa de renda. O HIS atende a famílias que ganham até 6 salários mínimos (dividido entre HIS-1 e HIS-2). Já o HMP (Habitação de Mercado Popular) atende a famílias com renda de até 10 salários mínimos.

Quem pode comprar apartamento HIS? Qualquer pessoa ou família cuja renda bruta mensal somada não ultrapasse o teto exigido pela legislação e não possua outro imóvel residencial na capital.

Apartamento HIS pode ser revendido? Sim. No entanto, as regras variam dependendo da prefeitura e das condições do seu financiamento (especialmente se houver subsídio do governo). Em São Paulo, durante o período de 10 anos, o apartamento só pode ser revendido ou alugado a famílias com renda dentro da faixa.

Quem ultrapassa a faixa de renda pode adquirir um imóvel? Ainda é possível adquirir um imóvel na categoria investidor, respeitando a legislação vigente. Obrigatoriamente, o investidor precisa destinar o imóvel a pessoas que se enquadrem nas categorias HIS e HMP.

A entrada pode ser diluída? Sim, a entrada pode ser diluída para imóveis em obras ou em construção, de acordo com as condições comerciais vigentes do empreendimento.

Se você está pronto para dar o próximo passo, conheça o Mooca Smart Spaces. Localizado em um dos bairros mais tradicionais e amados de São Paulo, o empreendimento é o exemplo perfeito de como unir a conveniência de um bairro consolidado com as facilidades do HMP e HIS.

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